1가구 2주택자의 양도소득세 비과세는 무조건 불가능한 것이 아닙니다. 법에서 정한 특례 요건을 정확히 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세 비과세 판단은 단순하지 않기 때문에, 정확한 요건을 이해하지 못하면 수천만 원의 세금을 더 낼 수도 있습니다.
일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건
일시적 2주택 비과세는 가장 많이 적용되는 특례입니다. 기존 주택에서 새로운 주택으로 이사하는 과정에서 일정 기간 2주택이 되는 경우를 말합니다. 이 경우 아래 조건을 모두 충족해야 비과세가 가능합니다.
1. 종전 주택 보유 요건
기본적으로 종전 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.
다만, 해당 주택이 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택이라면 단순 보유만으로는 부족하고, 2년 이상 실제 거주 요건까지 충족해야 합니다.
이 부분에서 실수가 많이 발생합니다. 보유 기간은 충족했지만 거주 기간이 부족해 비과세가 부인되는 사례가 매우 많습니다.
2. 신규 주택 취득 시기
신규 주택은 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 경과 후에 취득해야 합니다.
즉, 기존 집을 산 지 1년도 안 돼서 새 집을 사면 일시적 2주택 특례를 적용받을 수 없습니다.
이 규정은 단기 투자 목적의 주택 취득을 방지하기 위한 장치입니다.
3. 종전 주택 양도 기한
가장 중요한 요건 중 하나입니다.
신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다.
과거에는 조정대상지역 여부에 따라 1년 또는 2년 등으로 달랐지만, 2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 지역에 관계없이 3년으로 통일되었습니다.
이로 인해 납세자 입장에서는 상당히 완화된 규정이 적용되고 있습니다.
1가구2주택 양도세 비과세 요건 - 상속
상속은 본인의 의사와 무관하게 주택을 취득하게 되는 대표적인 사례입니다. 세법에서도 이를 고려하여 비교적 폭넓은 비과세 특례를 인정하고 있습니다.
< 일반 주택을 먼저 양도하는 경우 >
기존에 1주택을 보유한 상태에서 상속으로 주택을 추가 취득한 경우,
기존에 보유하던 일반 주택을 먼저 양도하면 주택 수와 관계없이 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
즉, 상속 주택은 주택 수 계산에서 일정 부분 제외되는 효과가 있습니다.
< 상속 주택을 먼저 양도하는 경우 주의점 >
반대로 상속받은 주택을 먼저 양도하면 비과세 적용이 제한될 수 있습니다.
상속 주택은 피상속인의 보유 기간을 승계받지만, 비과세 요건 판단은 복잡해질 수 있으며, 경우에 따라 양도세가 발생할 수 있습니다.
따라서 상속으로 2주택이 된 경우에는 어느 주택을 먼저 매도할지가 세금에 큰 영향을 미치므로 반드시 사전 검토가 필요합니다.
동거봉양 합가로 인한 2주택 비과세 요건
부모님을 모시기 위해 세대를 합치는 경우에도 2주택이 되는 사례가 많습니다.
세법에서는 이러한 가족 부양 목적의 합가에 대해서도 특례를 인정합니다.
< 적용 대상 >
* 1주택을 보유한 세대
* 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위해 세대 합가
* 합가로 인해 2주택이 된 경우
< 비과세 적용 기간 >
세대를 합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세를 적용합니다.
이 기간 내에 어느 주택을 먼저 팔든 1세대 1주택으로 간주해 주는 것이 특징입니다.
단, 합가 사실이 주민등록상 명확히 확인되어야 하며, 단순 주소 이전만으로는 인정되지 않는 경우도 있습니다.
혼인으로 인한 1가구 2주택 비과세 조건
결혼 역시 개인이 선택하기 어려운 인생의 중요한 사건입니다. 각각 1주택을 보유한 남녀가 혼인하면 자연스럽게 2주택이 되는데, 이에 대해서도 비과세 특례가 적용됩니다.
< 기본 요건 >
* 혼인 전 각각 1주택 보유
* 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우
< 비과세 적용 기한 >
혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해 비과세가 적용됩니다.
이 기간 내에는 주택 수를 문제 삼지 않고 1세대 1주택으로 판단합니다.
다만, 혼인 이전부터 보유 기간과 거주 요건은 각각 충족하고 있어야 하며, 고가 주택 여부에 따라 과세 여부가 달라질 수 있습니다.
고가 주택의 과세 기준
비과세 특례를 충족하더라도 모든 금액이 완전히 면제되는 것은 아닙니다.
양도 가액이 12억 원을 초과하는 고가 주택은 별도의 과세 규정이 적용됩니다.
< 12억 원 초과분 과세 >
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하더라도,
양도 가액이 12억 원을 초과하면 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세됩니다.
예를 들어 15억 원에 주택을 양도했다면, 12억 원까지는 비과세, 나머지 3억 원에 대해서는 세금이 부과됩니다.
이 부분은 고가 주택을 보유한 분들이 특히 많이 놓치는 부분이므로 반드시 확인하셔야 합니다.
1가구 2주택 비과세 판단 시 유의할 점
1가구 2주택 비과세는 단순한 체크리스트가 아니라 종합적인 판단이 필요합니다.
다음 사항을 꼭 유의하셔야 합니다.
취득 시점과 양도 시점에 적용되는 세법이 다를 수 있음
조정대상지역 여부에 따라 거주 요건이 달라질 수 있음
세대 구성, 주민등록 이력, 실제 거주 여부가 중요한 판단 요소가 됨
상속·혼인·동거봉양 특례는 먼저 양도하는 주택 선택이 매우 중요함
특히 양도소득세는 사후에 돌이킬 수 없는 세금이기 때문에, 매도 전에 반드시 요건을 점검하셔야 합니다.
국세청 누리집의 양도소득세 안내 자료를 참고하시거나, 세무 전문가와 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 판단을 받는 것이 가장 안전한 방법입니다.
1가구 2주택이라고 해서 무조건 양도소득세를 내야 하는 것은 아닙니다.
일시적 2주택, 상속, 혼인, 동거봉양 등 법에서 인정하는 사유에 해당한다면 충분히 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
다만 요건은 생각보다 세밀하고, 작은 차이로도 과세 여부가 달라질 수 있으므로,
주택을 팔기 전 반드시 비과세 요건을 정확히 확인하시기 바랍니다.